SEGINI NOMINAL GAJI YANG MILENIAL BUTUHKAN UNTUK BISA KPR RUMAH ‘MURAH’

Pertanyaan: “Berapa sih minimal gaji untuk beli rumah?” (@adamsenomurti)

Jawaban: 

Akhir-akhir ini, topik seputar ‘KPR rumah bagi milenial’ jadi topik yang hangat dibicarain. Makin banyak anak-anak muda umur 20-an yang mulai kepikiran buat beli rumah, baik dengan cash atau nyicil. Apapun bentuknya, kesadaran atas kepemilikan properti udah jadi tanda bahwa lo udah cukup dewasa dan sadar finansial, Civs.

Nah, kalo pertanyaannya seputar nominal gaji untuk beli rumah, maka bisa gue tanya balik ke lo, apakah lo pengen beli rumah dengan cash atau dengan nyicil/KPR nih?

Karena perlu lo ketahui, bahwa nyicil rumah bukan berarti lebih mudah dibandingkan beli cash. Keduanya emang terbukti susah, nggak sedikit orang yang ngerasa kuat bayar DP + Cicilan KPR di awal tapi ujung-ujungnya bisa kredit macet atau bahkan over kredit ke orang lain karena di tahun kedua atau ketiga makin nyesek bayar cicilannya.

Sedangkan beli rumah dengan cash itu udah hampir ‘mustahil’ buat dilakuin sama orang-orang yang baru berumur seperempat abad. Karena lo mungkin baru aja dapet pekerjaan pertama, atau mungkin baru aja lulus kuliah, jadi nggak punya tabungan sebesar ratusan juta untuk beli rumah secara tunai. Kecuali lo lahir di keluarga yang punya privilege secara finansial buat bantuin wujudin mimpi lo untuk punya rumah.

Balik lagi ke pertanyaan awal, berapa sih minimal gaji untuk beli rumah?

Pertama-tama, gue asumsikan bahwa caranya adalah dengan cara nyicil/KPR ya, Civs. Untuk amannya, minimal gaji yang harus lo punya untuk bisa nyicil rumah adalah 3x dari biaya cicilan rumah per bulan. Kalo lo nyicil rumah dengan biaya cicilan Rp5 juta per bulan, maka seenggaknya lo harus punya gaji sekitar Rp15 jutaan per bulan.

Satu hal yang perlu lo tahu, bahwa beli rumah dengan cara KPR itu punya banyak perintilan. Ada yang namanya booking fee, biaya akad kredit, sampe ke DP (down payment), dan semua biaya ini di luar biaya cicilan.

KPR pun biasanya ada KPR non-subsidi/pribadi dan ada KPR subsidi. Kalo yang non-subsidi, seluruh biayanya kita yang cover sendiri. 

Sedangkan yang subsidi, biasanya ada keringanan untuk DP dan bunga kredit karena ditanggung sama pemerintah. Mengacu di halaman KPR Bank BTN, sistem subsidi ini khusus buat Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) dengan gaji yang nggak melebihi Rp4 juta per bulan (untuk rumah sejahtera tapak) dan Rp7 juta per bulan (untuk rumah sejahtera susun).

Sekarang gue bikin skenario cicilannya. Anggap aja lo pengen nyicil rumah yang harganya Rp300 juta. Harga segitu menurut gue udah lebih dari cukup terutama buat milenial yang pengen punya rumah minimalis dan nggak jauh-jauh amat dari pusat kota, soalnya zaman sekarang, biasanya agak susah nyari rumah di bawah Rp1 miliar di pusat kota.

Biaya paling awal biasanya adalah DP. Besarnya biaya DP itu tergantung pengembang properti, Civs, kisarannya ada di 5-15% dari harga rumah. Semakin tinggi DP yang lo bayar di awal, maka semakin kecil juga cicilan bulanannya. Tapi, untuk case kali ini, anggap aja lo bayar DP 10%, yaitu sebesar Rp30 juta.

Di luar biaya DP, biasanya juga ada booking fee, biayanya jutaan juga. Tapi, nggak semua pengembang properti perlu bayar biaya booking, makanya lo harus sering survei dan banding-bandingin kebijakan antara pengembang properti yang satu dan lainnya.

BACA JUGA: WABAH JADI MOMEN TEPAT PINDAH RUMAH KE 'ANTAH BERANTAH'

Jadi, langkah pertama yang harus lo siapkan adalah nabung buat uang DP. Karena jumlahnya nggak sedikit, maka pastinya butuh effort lebih. Rajin-rajin nabung dan kurangin pengeluaran yang nggak penting.

“Terus, kalo DP udah lunas, berarti bisa tinggal bayar cicilan?”, Oh tentu belum cuy.

Dengan asumsi lo punya ‘uang dingin’ sebesar Rp30 juta buat bayar DP rumah, maka selanjutnya yang lo perlu pikirin adalah biaya akad kredit. Biaya akad ini adalah biaya yang harus lo bayarkan sebagai ‘balas jasa’ karena KPR yang lo ajukan ke pihak bank disetujui, dan biaya ini di luar biaya cicilan rumah juga ya, Civs.

Besaran biaya akad itu tergantung sama propertinya juga, biasanya sekitar 5-7% dari harga properti. Untuk harga rumah Rp300 juta, maka biaya akad yang perlu lo bayarkan adalah sekitar Rp15 juta (asumsi biaya akad 5% dari harga jual rumah).

Dengan biaya DP dan biaya akad kredit, maka total pengeluaran di awal sekedar untuk ‘booking’ properti aja udah Rp45 juta. Kalo proses keduanya udah selesai dan udah lunas, maka selanjutnya lo bisa mulai mikirin skema cicilan per bulannya.

Nominal cicilan per bulan ini bisa lo dapetin dari pengajuan ‘plafon kredit’. Rumus plafon kredit atau besarnya biaya yang perlu lo cicil ini adalah harga jual rumah dikurang biaya DP + booking fee (biaya akad nggak termasuk). Artinya, plafon kredit untuk rumah Rp300 juta yang dikurangi DP sebesar Rp30 juta adalah Rp270 juta.

Nah, angka sebesar Rp270 juta ini yang nantinya harus lo cicil selama masa KPR lo berlangsung. Bank biasanya ngasih tenor cicilan minimal selama 10 tahun, bahkan bisa sampe 20 tahun, dengan bunga cicilan sebesar 5-8% per tahun selama (tergantung berapa lama tenor cicilan) ‘sekian’ tahun pertama, dan bunganya juga bisa naik di tahun-tahun selanjutnya.

Nah, hal inilah yang bikin lo cepet bengek dari cicilan KPR rumah, bukan dari nilai pokok cicilan yang perlu dibayar, tapi dari bunga kreditnya yang cukup besar. Semakin lama lo nyicil rumah, biasanya perhitungan bunganya juga jadi makin gede, Civs.

Dengan asumsi nilai plafon kredit sebesar Rp270 juta, dicicil selama 10 tahun dengan bunga 7% per tahun, maka lo berkewajiban untuk bayar cicilan sebesar Rp3.8 juta per bulan (dengan rincian cicilan pokok Rp1.1 juta + bunga kredit Rp2.6 juta per bulan).

Nah tuh, dengan hitung-hitungan kasar di atas, untuk nyicil rumah seharga Rp300 juta dengan bayar DP Rp30 juta dan biaya akad Rp15 juta di awal, lo harus nyicil Rp3.8 juta per bulan selama 10 tahun penuh. 

Kalo dikaitkan sama minimal gaji yang harus lo punya untuk bisa nyicil rumah seharga Rp300 juta, maka seenggaknya lo harus punya gaji stabil sekitar Rp13-15 juta per bulan.

Jadi catatan juga, bahwa kebijakan tiap pengembang properti dan bank itu berbeda, Civs. Lo harus bisa mengomunikasikan kondisi finansial lo kepada dua pihak itu dan cari skema cicilan serta DP yang sekiranya masih ‘masuk di dompet’ lo. Semoga penjelasan gue menjawab keresahan lo yak cuy

Ehhh, ehh, tapi kalo udah begini, apakah milenial lebih mending buat nyewa rumah aja ya? (*/) 

BACA JUGA: MOTORHOME: MOBIL SEKALIGUS RUMAH YANG LO BISA TINGGAL DI DALAMNYA